A livello cantonale

Alcuni cantoni (i.e. ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TI e JU) applicano il cd. "sistema monista", che prevede l'applicazione di un'imposta speciale (ossia l'imposta sugli utili immobiliari, distinta dall'imposta ordinaria sul reddito o sull'utile) sia in capo alle persone fisiche sia in capo alle persone giuridiche per tutti gli utili derivanti dalla cessione di beni immobili e dagli altri negozi giuridici i cui effetti, riguardo al potere di disporre di un fondo, sono economicamente parificabili a quelli di trasferimento di proprietà (es. apporto in società, diritto di compera, diritto di prelazione, espropriazione, permuta, etc.). Si tratta, dunque, di un'imposta esclusiva, nel senso l'utile immobiliare in questione è colpito unicamente da questa imposta.

Gli altri cantoni (AI, AR, NE, SO, VS, VD, ZG, OW, GR, FR, SH, LU, TG, AG, GL, SG) applicano invece il cd. "sistema dualista" e assoggettano all'imposta speciale soltanto gli utili derivanti dall'alienazione di beni immobili (e dagli altri atti equiparabili) appartenenti alla sostanza privata delle persone fisiche. Gli utili immobiliari appartenenti alla sostanza commerciale (ossia die beni che appartengono alle imprese o delle persone fisiche che esercitano un'attività professionale) sono, invece, colpiti con l'imposta ordinaria sul reddito o sull'utile.

Il Cantone GE presenta una peculiarità, nel senso che l'imposta speciale sugli utili immobiliari si applica a tutti i contribuenti e colpisce, dunque, tanto la sostanza privata quando quella commerciale. Tuttavia, atteso che gli utili derivanti dalla cessione di beni appartenenti alla sostanza commerciale di società e persone fisiche esercenti attività lucrativa indipendente sono colpiti anche dall'imposta ordinaria, l'imposta speciale sugli utili immobiliari che è stata prelevata è successivamente scomputata dall'imposta ordinaria dovuta e l'eventuale eccedenza viene rimborsata.

A livello federale

Gli utili in capitale derivanti dall'alienazione di beni immobili appartenenti alla sostanza commerciale sono assoggettati ad imposta ordinaria sul reddito (in caso di persone fisiche esercenti attività lucrativa indipendente o che si qualificano come commercianti professionali di immobili) o sull'utile (in caso di persone giuridiche).

Quelli derivanti, invece, dalla cessione di beni immobili appartenenti alla sostanza privata delle persone fisiche sono esenti da imposta.