Der Erwerb von Ferienwohnungen in der Schweiz durch ausländische Personen ausserhalb der EU und EFTA, ohne Niederlassungsbewilligung (Aufenthaltsbewilligung C)

Seit Anfang der 1960er Jahre haben die Schweizer Behörden jedoch zunehmend restriktive Massnahmen für den Eigentumserwerb von Liegenschaften durch Ausländer in Kraft gesetzt, insbesondere, um stark tourismusbezogene Regionen von einer ausländischen Kontrolle zu bewahren.

Das Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG – auch bekannt als "Lex Friedrich" oder "Lex Koller") und die ausführende Verordnung (Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland – BewV) regulieren den Zugang zu Grundstücken in der Schweiz durch Personen im Ausland.

Das Schweizer Recht hat sich vor kurzem in diesen Bereich weiterentwickelt, als das Gesetz über die Zweitwohnungsinitiative am 1. Januar 2016 in Kraft getreten ist; es verbietet den Bau von Zweitwohnungen in Gemeinden, in welchen ihr Anteil bereits mehr als 20% der Wohnungen ausmacht. Zusätzlich sind die Kantone gerade dabei, die Voraussetzungen des revidierten Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG), dass am 1. Mai 2014 in Kraft trat, welche die zukünftige städtische Ausbreitung auf bestehende Bauzonen begrenzen sollen, einzuführen.

Erwerb einer Ferienwohnung

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG)

Um zu bestimmen, ob Sie vom BewG und der BewV erfasst werden, müssen Sie folgendes berücksichtigen (1) Ihr Herkunftsland und (2), falls relevant, die Kategorie Ihrer Schweizerischen Aufenthaltsbewilligung. Als generelle Regel gilt, dass das BewG gemäss folgenden Prinzipien angewendet wird:

Für den Fall, dass Sie von den Beschränkungen des BewG/BewV erfasst sind (wir definieren solche Personen als "Ausländer"), dann können Sie eine Ferienwohnung nur dann erwerben, wenn diese Möglichkeit im Gesetz des Kantons der gelegenen Sache vorgesehen ist. Zum jetzigen Zeitpunkt ist das bei folgenden Kantonen der Fall: Appenzell Ausserrhoden (AR), Bern (BE), Fribourg (FR), Glarus (GL), Graubünden (GR), Jura (JU), Luzern (LU), Neuenburg (NE), Nidwalden (NW), Obwalden (OW), St. Gallen (SG), Schwyz (SZ), Schaffhausen (SH), Ticino (TI), Uri (UR), Waadt (VD) und Wallis (VS). Es ist aus diesem Grund zum Beispiel nicht möglich, eine Ferienwohnung in Genf oder Zürich zu erwerben. Im Jahre 2015 waren die Kantone Wallis, Ticino, Waadt, Graubünden und Bern, die Kantone mit den meisten im ausländischen Eigentum stehenden Ferienwohnungen.

Zusätzlich sollten Sie sich vergewissern, dass das Ferienhaus, welches Sie zu planen kaufen, sich auch wirklich in einer der Gemeinden, welche als "Ferienort" designiert ist, befindet; welche Gemeinden das sind, wird durch die internen Gesetze eines jeden oben erwähnten Kantons definiert.

Bevor Sie ein Ferienhaus erwerben, müssen Sie eine Bewilligung einholen. Eine solche Bewilligung wird nur in der festgelegten Quote vergeben, welche zurzeit durch den Bundesrat auf 1'500 Einheiten pro Jahr für die gesamte Schweiz festgesetzt wurde; dies dient dem Schutz vor einem unkontrollierten Anstieg von Zweitwohnungen und Ferienwohnungen in Tourismusgegenden und um der Verbreitung von "unbelegten Betten" entgegenzuwirken. Die Bewilligungsquote wird vom Bundesrat auf die Kantone gemäss ihrer Wichtigkeit für den Tourismus und dem Anteil an Fläche, welche im Eigentum von ausländischen Personen steht, verteilt: Im Jahre 2016 wurden zum Beispiel 175 Quoteneinheiten im Kanton Waadt, 330 Quoteneinheiten im Kanton Wallis und 195 Quoteneinheiten im Tessin vergeben.

Anzumerken ist, dass keine Bewilligung benötigt wird, sofern die in Frage stehende Liegenschaft ebenfalls durch eine ausländische Person verkauft wird und sie eine Bewilligung für den Kauf der besagten Liegenschaft bereits erhalten hat.

Für den Erwerb einer Ferienwohnung durch eine ausländische Person bestehen darüber hinaus noch gewisse Einschränkungen.

• Die maximale Grundstücksfläche darf 1000m2 nicht übersteigen und die Nettogeschossfläche darf nicht grösser als 200m2 sein. Faktisch und in Übereinstimmung mit der ständigen Praxis, kann, bei Nachweis eines zusätzlichen Bedarfs, eine Bewilligung für eine Nettogeschossfläche von bis zu 250m2 und eine Grundstücksfläche von bis zu 1500m2 erteilt werden.
• Für den Fall, dass Sie eine Grundstücksfläche erwerben wollen, muss die Bebauung innerhalb einer angemessenen Zeit erfolgen (in der Praxis bedeutet dies, innerhalb von maximal ein bis zwei Jahren).
• Die Ferienwohnung kann für kurze Perioden vermietet werden, eine ganzjährige Vermietung ist jedoch nicht erlaubt.
• Es ist nicht möglich, ein Ferienhaus zu erwerben, wenn der Erwerber, die Ehegattin/der Ehegatte oder das minderjährige Kind, bereits Eigentümer/in einer Zweitwohnung oder einer Ferienwohnung in der Schweiz ist, sofern er/sie das erste Grundstück nicht veräussert.

Bundesgesetz über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG)

Das ZWG, welches am 1. Januar 2016 in Kraft trat, führt eine Regelung ein, wonach keine Zweitwohnungen in Gemeinden bewilligt werden können, in welchen der Anteil an Zweitwohnungen 20% des Wohnbestands übersteigt (zum Beispiel Montreux, Château-d'Ex, Saanen, St. Moritz, ect.). Mit anderen Worten ist es im Prinzip nicht mehr möglich, ausgenommen sind gewisse Ausnahmen (siehe unten), in diesen Gemeinden ein Ferienhaus zu bauen (welches gemäss Definition eine Zweitwohnung darstellt).

Es ist zu betonen, dass entgegen dem BewG, welches die Möglichkeiten von Personen im Ausland Eigentum in der Schweiz zu erwerben limitieren soll, das ZWG Schweizer und Ausländer unter dieselben Beschränkungen setzt.

Zudem ist es wichtig festzuhalten, dass die Kantone und Gemeinden strengere Voraussetzungen als im BewG und ZWG auferlegen können, wie wir später sehen werden.

Die Ausnahmen der Beschränkung von Zweitwohnungen sind die folgenden:

Immobilien, welche mit strukturierten Beherbergungsbetrieben verbunden sind

Strukturierte Beherbergungsbetriebe könnten neue Zweitwohnungen darstellen (welche zum Verkauf angeboten werden könnten), vorausgesetzt, dass folgende Bedingungen vorliegen:

• Der Betrieb wird ausschliesslich rentabel geführt, indem die Einnahmen für den Bau solcher Wohnungen genutzt werden.
• Der Eigentümer oder Betreiber kann beweisen, dass die Einnahmen solcher Immobilien in den Bau und den Betrieb des Betriebs investiert werden.
• Die Hauptnutzungsflächen dieser Betriebe 20% der gesamten Hauptnutzungsfläche der Schlafzimmer und Unterkünfte nicht übersteigt (33% wenn die Immobilien im Eigentum des Betriebes verbleiben und von letzterem vermietet werden).
• Es besteht eine architektonische sowie funktionelle Einheit zwischen diesen Wohnungen und dem Betrieb.

Unter gewissen Voraussetzungen (seit mindestens 25 Jahren in Nutzung und kein Potenzial für weiteren gewinnbringenden Betrieb) kann ein strukturierter Beherbergungsbetrieb, welcher bereits vor dem 11. März 2012 Bestand hatte, für bis zu 50% seiner Nutzungsfläche neu als Wohnung ohne Benutzungsrestriktionen zugeordnet werden.

Neue Immobilien in geschützten Gebäuden

Neue Zweitwohnungen können in geschützten Gebäuden, welche sich in der Bauzone befinden, gebaut werden, sofern das Aussehen und die ursprüngliche architektonische Struktur erhalten bleiben, sofern die die langfristige Erhaltung des Gebäudes nicht auf andere Weise erreicht werden kann und sofern keine entgegenstehenden überwiegenden Interessen vorliegen.

Erbaute Immobilien unter altem Recht

War die Immobilie bereits vor dem 11. März 2012 vorhanden (oder wurde bereits eine Baubewilligung erteilt), kann diese, unabhängig ihrer früheren Nutzung, frei als Haupt- oder Zweitwohnung verwendet werden. Eine solche Immobilie kann auch renoviert, umgewandelt oder umgebaut werden. Wo zusätzliche Immobilien entstehen, können auch diese ohne Beschränkungen genutzt werden.

Eine Immobilie, welche unter altem Recht in der Bauzone erbaut wurde, kann,  sofern dadurch keine neue Wohnung entsteht, bis maximal 30% ihrer Hauptnutzungsfläche, welche vor dem 11. März 2012 bestand, vergrössert werden.

Das ZWG sieht eine Suspendierung der Voraussetzung, die Immobilie als Haupt- oder Zweitwohnung zu deklarieren, von zwei Jahren (verlängerbar) vor, sofern der Eigentümer darlegen kann, dass die Immobilie auf dem Markt zu einem vernünftigen Preis zum Verkauf angeboten wurde, jedoch nicht verkauft wurde. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass das Bundesgericht (BGer) erst kürzlich zwei Immobilienprojekte, welche 44 Wohnungen in Ovronnaz (VS) betrafen, stoppte. Die Bewilligungen sahen vor, dass diese Wohnungen als Hauptwohnungen genutzt werden sollten, da jedoch keine Indizien für die Notwendigkeit einer solch grossen Anzahl neuer Hauptwohnungen in dieser Gemeinde sprachen, hielt es das Bundesgericht für notwendig, weitere Untersuchungen zu tätigen. Mit anderen Worten bestand nach Ansicht des Bundesgerichts das Risiko, dass diese Wohnungen lediglich als Hauptwohnungen getarnte Zweitwohnungen seihen. Dieser Entscheid ist ein starkes Signal für die rigorose Haltung gegenüber tourismusgeprägten Gemeinden und Ersteller solcher Bauten.

Ablauf

Das Verfahren um Erteilung einer Bewilligung für den Kauf einer Ferienwohnung wird nicht durch eine Agentur, sondern im eigenen Namen durchlaufen. Die Verarbeitung erfolgt durch die zuständige Behörde am Ort der gelegenen Sache.

Da der Ablauf der Bewilligungserteilung örtlich stark variieren kann, wird in der Praxis empfohlen, sich an einen Notar oder einen Anwalt und/oder an die zuständige Behörde am Ort der gelegenen Sache, zu wenden. Darüber hinaus ist es wichtig zu überprüfen, ob gemäss Handelsregister keine Nutzungsbeschränkungen für die entsprechende Liegenschaft aufgeführt sind.

Beim Erwerb selbst ist es grundsätzlich der Notar, welcher – nachdem er den Kaufvertrag aufgesetzt, sofern dieser von den Parteien unterschrieben wird dafür ein prozentuales Honorar bezogen und je nach Fall,  die formelle Ausarbeitung eines Hypothekarvertrags übernommen hat – die nötigen Schritte bei der zuständigen Behörde einleitet, damit Sie die verlangte Bewilligung für den Kauf der Liegenschaft erhalten. Der fällige Betrag ist in diesem Zeitpunkt zu bezahlen, in welchem der Kauf definitiv wird.

Es ist nicht möglich aufzuführen, wie lange das Verfahren für die Erteilung einer Kaufbewilligung im Durchschnitt dauert; darüber hinaus variiert das Verfahren zwischen den Kantonen: Der Prozess kann zwischen einigen Wochen oder bis zu mehreren Monaten dauern. Während dieser Zeit besteht die Möglichkeit einen Mietvertrag mit dem Verkäufer abzuschliessen, vorausgesetzt, dass die Miete bezahlt wird. Vergessen Sie jedoch nicht, die möglichen Konsequenzen einer Ablehnung Ihres Bewilligungsgesuchs zu berücksichtigen.

Situation in den Kantonen

Im Folgenden werden wir die Situation in einigen wenigen Kantonen, die vordergründig mit dem Thema Ferienwohnungen konfrontiert sind, darstellen.

Kanton Wallis

Der Kantonsrat des Kantons Wallis hat mehr als 100 Tourismusstandorte identifiziert, in welchen der Erwerb von Ferienwohnungen als Notwendigkeit für die Entwicklung des Tourismus angesehen wird.

Im Jahre 2016 stand das Kontingent der Ferienwohnungsquote bei 330 Einheiten.

Die Vergabe von individuellen Bewilligungen wird durch das rechtliche und administrative Handelsregisteramt, welches die zuständige Erstinstanz darstellt, durchgeführt:

• gemäss den eingereichten Gesuchen,
• wobei Liegenschaftsverkäufen, die aufgrund der Art der Durchführung eine höhere Besetzungsrate aufweisen, der Vorrang eingeräumt wird (zum Beispiel Betriebs- oder Mietverträge),
• während ein angemessenes Verhältnis zwischen bestehenden und neuen Ferienwohnungen aufrechterhalten wird,
• und ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Schweizerischen und Ausländischen Eigentümern erreicht werden soll.

Das Verfahren gliedert sich wie folgt:

• Reichen Sie einen Antrag samt Willenserklärung beim Grundbuchamt ein;
• Erhalten Sie eine Bestätigung, dass eine Einheit der Quote zugrundgelegt wurde (vorausgesetzt die Entscheidung ist positiv); dann
• Unterschreiben Sie den Kaufvertrag (nachdem Sie die Bestätigung erhalten haben).

Beachten Sie, dass Sie mindestens fünf Jahre Eigentümer der Liegenschaft sein müssen, bevor Sie diese einem Ausländer verkaufen können (es besteht jedoch keine Mindestdauer, wenn die Liegenschaft an einen Schweizer verkauft wird).

Es gibt darüber hinaus Gemeinden im Kanton, welche eine striktere Handhabung vorsehen.

Es ist darauf hinzuweisen, dass es einem Ausländer nicht mehr möglich ist, eine Ferienwohnung in Zermatt zu erwerben, da diese Gemeinde nicht mehr auf der Liste der Tourismusstandorte aufgeführt ist. Zurzeit besteht für einen Ausländer, welcher seine Bewilligung bereits vor der Entfernung der Gemeinde aus der Liste der Tourismusstandorte erhalten hat, nicht einmal die Möglichkeit, seine Liegenschaft einem anderen Ausländer zu verkaufen. Dies könnte sich jedoch bald wieder ändern. Es ist aus diesem Grund wichtig, dass Sie sich vollumfänglich informieren, bevor Sie eine Ferienwohnung im Wallis erwerben.

Kanton Waadti

Die Kantonsregierung von Waadt hat eine Liste mit 29 Gemeinden in ihrem Gebiet erstellt, in welchen der Erwerb von Ferienwohnungen erlaubt ist. Davon betroffen sind insbesondere die Gemeinden Château-d’OEx, Rougemont, Lausanne (lediglich für die Wohnungen in bedienten Aparthotels), Leysin, Montreux oder Vevey.

Die Quote für Ferienwohnungsbewilligungen für das Jahr 2016 liegt bei 175 Einheiten. Die Quote ist innerhalb des Kantons gemäss den regionalen Entwicklungsprogrammen und dem Stand des Häusermarkts aufgeteilt.

Die zuständige Erstinstanz für die Erteilung von Bewilligungen ist die Registerkommission, Sektion II.

Kanton Bern (Saanen-Gstaad)

In diesem Kanton ist die ausländische Nachfrage auf einige wenige stark tourismusbasierte Gebiete gerichtet.

Eine Liste von Ferienorten, in welchen es möglich ist, Ferienwohnungen zu erwerben, wurde von der Bernischen Direktion für öffentliche und wirtschaftliche Angelegenheiten erstellt. Es ist davon Vermerk zu nehmen, dass gewisse Gemeinden, wie beispielsweise Bienne und Grindelwald, eine provisorische Sperre auf die Erteilung von Bewilligungen eingeführt haben.

Die Jahresquote für das Jahr 2016 liegt bei 140 Einheiten.

Die zuständige Erstinstanz für die Erteilung von Bewilligungen ist der administrative Verwaltungsbezirk, in welchem die Liegenschaft liegt.

Im Kanton Bern sind die Voraussetzungen für die Erteilung einer Bewilligung die folgenden:

• Die Finanzierung muss garantiert werden,
• Der Vorrang wird diesen Projekten eingeräumt, die am besten auf die regionale Entwicklung des Tourismus abgestimmt sind,
• Projekte, welche den Bau, die Erweiterung oder die Renovation von Hotels vorsehen, haben Vorrang vor Projekten, welche den Bau von Ferienwohnungen vorsehen, und
• Projekte mit einer gültigen Baubewilligung haben Vorrang.

Kanton Fribourg

Der Kantonsrat des Kantons Fribourg hat eine Liste mit 20 Gemeinden, eingeschlossen Bulle, Gruyères und Charmey, erstellt, in welchen es Ausländern möglich ist, Ferienwohnungen zu erwerben.

Die Quote für das Jahr 2016 liegt in diesem Kanton bei 50 Einheiten.

Die zuständige Erstinstanz für die Erteilung einer Bewilligung ist die Kommission für den Erwerb von Liegenschaften durch Personen im Ausland.

Kanton Jura

Eine kantonale Verordnung listet 18 Orte auf, in welchen der Erwerb von Ferienwohnungen erlaubt werden kann.

Die Ferienwohnungsquote für das Jahr 2016 liegt im Kanton Jura bei 20 Einheiten.

Die zuständige Erstinstanz, welche Anträge für Bewilligungen entgegennimmt, ist der Rechtsdienst des Kantons Jura.

Kanton Neuenburg

Die Kantonsregierung von Neuenburg hat ungefähr 30 tourismusbasierte Gemeinden im Kanton identifiziert, eingeschlossen Chaux-de-Fonds, Val-de-Travers und Neuchâtel.

Die Quote für Ferienwohnungen liegt bei 35 Einheiten.

Die zuständige Erstinstanz für die Erteilung von Bewilligungen ist die kantonale Kommission für die Bewilligung von Eigentumserwerb durch Personen mit ausländischem Wohnsitz.

Kanton Uri

Der Kantonsrat von Uri hat eine Liste mit 19 Gemeinden erstellt, in welchen der Erwerb von Ferienwohnungen bewilligt werden kann. Alle Gemeinden, ausser die Gemeinde Bauen, sind aufgeführt. Die Gemeinde Silenen hat jedoch von ihrem Recht auf Autonomie Gebrauch gemacht und den Erwerb von Ferienwohnungen sowie Einheiten von Aparthotels verboten.

Die kantonale Quote liegt bei 20 Einheiten.

Die zuständige Erstinstanz für die Erteilung von Bewilligungen ist die Volkswirtschaftsdirektion.

Kantonales Recht sieht vor, dass die Gebäudefläche einer Eigentumswohnung oder eines Aparthotels, welches von Personen mit ausländischem Wohnsitz erworben wird, 50% der Wohnfläche dieses Gebäudes nicht überschreiten darf. Die Gemeinden sind frei, weitere Restriktionen aufzuerlegen. Bürglen zum Beispiel, hat die Möglichkeit Ferienwohnungen zu erwerben beschränkt, indem sie den Erwerb an den Kauf von Bauland, auf welchem eine Ferienwohnung erbaut werden soll, gebunden hat und somit den Erwerb einer Ferienwohnung bei Wohneigentum und Aparthotels verboten hat. Seelisberg hat eine Limite von drei Einheiten pro Jahr auferlegt.

Das Bewilligungsverfahren dauert in der Regel drei Wochen.

Zuletzt hat der Bundesrat aufgrund überwiegender Bundesinteressen im Dezember 2007 das Andermatt Swiss Alps Projekt von der Anwendung des BewG ausgenommen.

Kanton Graubünden

Die Regierung Graubündens hat ungefähr 100 Gemeinden identifiziert, in welchen es Ausländern möglich ist, Ferienwohnungen zu erwerben.

Im Jahre 2016 steht die Quote bei 290 Einheiten.

Die zuständige Erstinstanz für die Erteilung von Bewilligungen ist die Handelsregisteraufsichtsbehörde.

Insbesondere ist darauf hinzuweisen, dass wenn gemäss Gemeinderecht von St. Moritz eine Liegenschaft als Hauptwohnsitz beim Handelsregisteramt registriert wurde, auch wenn dies vor dem 11. März 2012 erfolgte – der auferlegten Frist durch das ZWG (siehe oben) – die Liegenschaft ausschliesslich für diesen Zweck genutzt werden kann. Eine solche Liegenschaft kann somit nicht als Ferienwohnung verkauft werden.

Zusammenfassung

Während vieler Jahren hat die Schweizer Regierung die Vorzüge der Aufhebung des BewG untersucht: dieses Gesetz ermöglicht es nicht, die fortschreitende Entwicklung, welche durch die Ausbreitung von Zweitwohnungen verursacht wird, effektiv zu bekämpfen. Darüber hinaus ist das Gesetz diskriminierend, da es lediglich auf Ausländer anwendbar ist. Die Aufhebung dieses Gesetzes wurde jedoch vom Nationalrat abgelehnt (kleine Kammer des Parlaments) und ist nicht mehr auf der Agenda.

Zum ersten Mal im Jahre 2013 und dann nochmals im Jahre 2014, hat kein Kanton eine zusätzliche Quote verlangt, obwohl zuvor stark tourismusorientierte Kantone (wie Waadt, Wallis und Bern) ihre aufgebrauchte jährliche Quote durch Einheiten, welche nicht durch andere Kantone genutzt wurden, erweitern konnten. Darüber hinaus lag der Anteil der total genutzten Quote im Jahre 2011 bei 75%, im Jahre 2012 bei 68%, im Jahre 2013 bei 53% und im Jahre 2014 bei 44%; das zeigt, dass es in letzter Zeit zu einer Entspannung bei den verfügbaren Einheiten gekommen ist.

Auch wenn die Quoten Situation eine Verbesserung erfahren hat, so ist es seit dem in Kraft treten des BewG Anfangs 2016 viel schwieriger geworden, neue Ferienwohnungen zu bauen. Die Auswirkungen waren schnell spürbar: Die Anzahl Baubewilligungsanträge ist bereits rückläufig.

Ungeachtet dessen, bestehen weiterhin Möglichkeiten, um Ferienwohnungen zu erwerben; mit der Hilfe von Anwälten und Notaren wird Ihnen Ihr Immobilienberater helfen, die letzten Hürden für Ihr Eigentum in der Schweiz zu meistern.

N.B. Der Inhalt dieses Artikels befasst sich lediglich mit allgemeinen Punkten, der Einzelfall sollte jedoch stets einer detaillierten Einzelbetrachtung unterzogen werden.